למה זוגות צעירים יושבים על הגדר?

המגמה הבולטת בשוק הנדל"ן הם זוגות צעירים שרוכשים דירות קטנות באזורים פחות טובים, משכירים אותם תמורת תשואה יפה וממשיכים לגור באזורי יוקרה. היזם אבי בן הרוש מסביר איך אפשר לרכוש דירה ראשונה גם עם הון עצמי של 150 אלף שקלים ואפילו להרוויח. 

שוק הנדל"ן נמצא בעלייה מתמדת של מחירים. כל תוכניות הממשלה בהם: מחיר למשתכן, מע"מ אפס, מחיר מטרה, הסכמי גג לא הצליחו עד כה לעצור את מחירי הדיור. למרות שתנודות השוק  במגמת האטה, הבועה עדיין קיימת. מחירי הנדל"ן לא צפויים לירידה תלולה.

בקרב זוגות צעירים שחולמים לרכוש דירה ראשונה קיימת בעיה גדולה של ההון העצמי. שר האוצר משה כחלון חסם את המשקיעים עם העלאת מס רכישה על דירה שנייה ב- 8 אחוז וכן מס על דירה שלישית.  לפי נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו השבוע יש ירידה של 16 אחוז ברכישות משקיעים.  היתרון: יש יותר דירות קטנות פנויות לרכישה במחיר ריאלי עבור זוגות צעירים.

הנורמה אומרת שזוגות צעירים  צריכים להגשים את החלום התבניתי וחייבים לרכוש דירה חדשה למגורים, עם מרפסת, ממ"ד, מעלית וחנייה, אך המחירים מעמידים את הרוכשים בבעיה ודילמה כי ההון העצמי לא מאפשר להם לרכוש דירה בשכונות יוקרה. מהצד השני, הם אינם מוכנים לרכוש דירה בקומה שלישית, בלי מעלית.

במקביל גם הבנקים למשכנתאות רוצים רק להבטיח את הונם ולכן מציבים חסמים וריביות משכנתא שזינקו ב-3 אחוז בשנה האחרונה.  האם  זוגות צעירים  יכולים לממש את השאיפה לדירה ראשונה ?? בהחלט אפשרי.

"תקנו איפה שאתם יכולים ותגורו איפה שאתם רוצים", הוא מושג שהושרש היטב בקרב זוגות צעירים בעיקר במרכז הארץ.  ערך הנדל"ן גבוה מאד  ודירה של שלושה חדרים נמכרת בכ-2 מיליון שקלים.   זוגות הבינו שכדאי להשקיע את הכסף בפריפריה. הם ירכשו  דירה בנהריה, בעכו ובגליל המערבי או בנגב. את הדירה הם יציעו להשכרה וייהנו  מתשואה מכובדת. בינתיים, הם ימשיכו להתגורר בסביבה המוכרת והיוקרתית שלהם באזור המרכז. 

המגמה של "היזמים החדשים" החלה לחלחל גם בצפון הארץ. צעירים עם הון עצמי נמוך גילו לאחרונה את הפוטנציאל ברכישת דירה להשקעה, במקום דירה יקרה למגורים, ויש התעוררות בשוק. לא כולם יכולים לגור בדירה מפוארת ב~1.5 מיליון שקלים במרכז העיר.

תנופת הבנייה החדשה בנהריה וזו הצפויה לבוא עם 2460 יח"ד בשכונת נהריה מזרח  יצרה מלאי של דירות חדשות שנרכשו על הנייר. קבוצות רכישה נכנסו לאזור ויש גם בתכנון הסכם גג והפשרת קרקעות  נוספות. כל מגמת ההתחדשות טרפה את הקלפים. ברגע שיש חלופות לדירות יד שנייה, רוכשים מעדיפים דירת 4 חדרים חדשה במחיר של 1.1 מיליון שקלים לעומת דירה יד שנייה שנמכרת במחיר של 1.4 מיליון שקלים. לכן נוצר איזון, ביציבות המחירים,  אך למרות זאת עדיין זוגות צעירים אינם יכולים להרשות לעצמם דירות במיליון שקלים כשההון העצמי נמוך, ובפרויקטים מהסוג הזה צריך הון של 30- 25 אחוז מערך הדירה".

מה עושים עם 150 אלף שקלים הון עצמי?

המגמה הבולטת בשוק הנדל"ן הם זוגות צעירים שרוכשים דירות קטנות באזורים פחות נחשבים , ומשכירים אותם תמורת תשואה יפה.  כך למשל זוג שרכש דירת 3 חדרים בקומה שלישית, משופצת, ברחוב חנה סנש בסכום של 605 אלף שקלים, התחייב למשכנתא של450  אלף שקלים כשההחזר החודשי בחודש עומד על  2200שקלים.  את הדירה השכיר תמורת 2500 שקלים. אותו זוג שכר לעצמו דירה אחרת, 4 חדרים, במקום מרכזי ב-3500 שקלים.

לכן, הבעיה הגדולה היא חוסר ההבנה בשוק הנדל"ן בקרב מעמד הביניים. לטווח ארוך הם עושים צעד חכם מאד.  הם לא מתחייבים למשכנתא גבוהה מאד לתקופות ארוכות  ועם הנכס שרכשו יצליחו לעלות את ההון העצמי ולהשביח את ערכו.

בנהריה יש ביקוש גדול לדירות יד שנייה ושכירויות, ולכן מומלץ לרכוש דירות קטנות שערכן רק עולה, להשכיר אותם ולשכור "גב אל גב" דירה אחרת, לכן זוגות צעירים צריכים  להיות ריאלים, לא לשבת על הגדר, כי אין מי שיעשה כאן קסמים ואסור שיהיה זעזוע בארץ שיכול להוביל למשבר בשוק הדיור.

הכותב: אבי בן הרוש, יזם נדל"ן ובעלים של תיווך אדיר בנהריה.