האם הבועה של רפורמת מחיר למשתכן עומדת להתפוצץ?

רפורמת מחיר למשתכן  שהגה שר האוצר משה כחלון לפני כשנתיים, מוכיחה כי כוחות שוק הנדל"ן  בארץ חזקים יותר מרפורמה שצפויה להוזיל את מחירי הדירות, ולתת הזדמנות לזוגות צעירים.  המצב שנוצר: ביקושים בירידה ואלפים מהזוכים ויתרו על זכייתם.  בקרוב צריכים להתפרסם מכרזים לשיווק  במחיר למשתכן גם בנהריה ובעכו, אך הנתונים עד כה, לא מראים את הצלחתה של התוכנית בפריפריה.

יזם הנדל"ן והמתווך אבי בן הרוש מתיווך אדיר: "מסלול מחיר למשתכן לא הביא, בינתיים, את הבשורה לשוק הדיור".

במכרזים של מחיר למשתכן בארץ התמודדו 6855 זכאים, בשנת 2016, מתוכם 5518 ויתרו על זכאותם. רק 20-30 אחוז הוקצה בהגרלה לבני המקום.  כך למשל: במעלות -תרשיחא שווקו 274 דירות וביטלו את זכייתם 495 משתתפים.  כמות המבטלים היא גדולה יותר מסך הדירות ששווקו, כך שלפחות שני זוכים על כל דירה ביטלו את זכייתם.

מחיר למשתכן היא תוכנית לא אפויה. שר האוצר משה כחלון רוצה להיות פורץ דרך ולדאוג לזוגות צעירים, אך החסמים בשטח עשו את ההיפך. הקרקע ששווקה מרשות מקרקעי ישראל, ברפורמה ניתנה כמעט בחינם,  כל  תכנון  הפרויקטים נעשה בצורה אחידה בין הקבלנים הזוכים שהפרמטר  העיקרי הוא שהמחיר למ"ר יהיה אחיד' וכך נוצרו מפרטי דירות גרועים. הקבלנים לעומת זאת, רוצים להרוויח, לא משנה באיזו עיר; מעלות תרשיחא או בקרית ביאליק ומפרט הדירות בפרויקטים מסוימים  חולק לדירות גדולות של 5 חדרים  במחיר של 1.3 מיליון שקלים,  או דירות גדולות של 3 חדרים המשתרעות על פני יותר מ-100 מ"ר במיליון שקלים. 

התוצאה של מחיר למשתכן הביאה לעליית מחירים. ברבעון השלישי של 2016 נרשמה עליית מחירים של 3 אחוז בדירות חדשות למגורים, והתעוררות בשוק דירות היד השנייה. בכל הארץ נמכרו בתקופה זו 20 אלף דירות – גידול של 6 אחוז בהשוואה לרבעון קודם. מי שהובילו בעסקאות יד שנייה היו רוכשי דירה יד ראשונה בעבר, וגם משפרי דיור, שהעדיפו דירות יד שנייה גדולות יותר. המפתיעים הגדולים הם ברכישת דירות יד שנייה הם הזוגות הצעירים.

לא לזה התכוון המשורר

הבעיה העיקרית של זוגות צעירים בדרך לדירת חלומותיהם, היא במשאב ההון העצמי. הבנקים למשכנתאות  לוקחים ערבויות גדולות כדי להבטיח את הנכס.  ריביות  המשכנתא מזנקות ופרויקטים של מחיר למשתכן שלא קיבלו היתרי בנייה, עדיין נחשבים לתוכנית יפה על הנייר שאין לה כל ערובה, ובהתאם אין גם לזוכים הטבה לכ- 90 אחוז מימון. אם במסגרת מחיר למשתכן דירת שלושה חדרים  נמכרת ב- מיליון שקלים, הרי שנדרש הון עצמי גבוה.  גם לזוגות שיש הון עצמי של כ- 100 אלף שקלים, המשכנתא שיש עליהם לשאת יכולה לזנק להחזר של כ-  5000 שקלים בחודש.

ביטולי הזכאות  נוצרו מכך שתמהיל הדירות לא מתאים למחיר שזוגות הצעירים יכולים לשלם. בנוסף זוג צעיר שגר בשכירות, אמור להמשיך לגור עוד שלוש שנים בשכירות וגם לשלם דמי שכירות, ובמקביל לשלם משכנתא גבוהה מאוד, נטל כלכלי שהוא לא יכול לשאת. לכן הזוכים, במחיר למשתכן הפכו ל'משקיעי נדל"ן'  בעל כורחם. 70% -עד 80% מהזוכים אינם תושבי המקום ולכן ישכירו את הדירה וייהנו מתשואה.

מי שהסתכל על היתרונות והחסרונות ברפורמת מחיר למשתכן, זו לא תוכנית לזוגות צעירים, אולי רק לנתח קטן מהאוכלוסייה שנעזר במימון ההורים. ואם יש כבר עזרה של ההורים, אז אין צורך לרכוש דירה במחיר למשתכן.  משרד האוצר שחרר קרקעות של רשות מקרקעי ישראל, אבל לא הסתכל על התמונה הכוללת: לשחרר הרבה יותר אדמות לבניה  מה שהיה  גורם לירידת מחירי הדירות.

במקביל, המדינה הייתה צריכה לתת ערבות מדינה או לגייס כסף מהציבור  ולהקים קרן הלוואה לקבלנים שהיו מביאים תוכנית עסקית או דוח 0 כמו בליווי בנקאי לאפשר  ליותר קבלנים לבנות ללא מגבלת האשראי של הבנקים.

 

הכותב: אבי בן הרוש, יזם נדל"ן ובעלים של תיווך אדיר בנהריה