משכנתה

לקיחת משכנתה הינה אחת המשימות החשובות ביותר בעת שרוכשים דירה והיא מלווה אתכם לאורך שנים רבות. לכן, לפני שלוקחים משכנתה חשוב להבין מהי משכנתה, איזה תמהיל לקחת במשכנתה ואיך ניתן לחסוך בהחזרים.

משכנתה חדשה:
משכנתה היא הלוואה בסכומים גבוהים, בדרך כלל מעל 200,000 אלף שקלים, המיועדת לרכישת נכס. את הלוואת המשכנתה פורסים להחזרים חודשיים למשך 120 עד 360 חודשים שהם בין 10 ל-30 שנה.
משכנתה היא אחד מכמה סוגים של זכויות במקרקעין ומשמעותה שיעבוד של המקרקעין (הנכס) לטובת הבנק, זאת על מנת להבטיח החזר של ההלוואה שניתנה לבעל המקרקעין (הנכס). הבטוחה הינה הנכס הנרכש.
אז מה גובה המשכנתה שניתן לקבל?
משכנתה ניתן לקחת עד 75% מערך הנכס ו/או מהערכת השמאי (שהבנק דורש כתנאי למתן המשכנתה). חשוב לדעת, הבנק נותן את אחוזי המימון לפי השמאות אך לא יותר מגובה החוזה /ההסכם.
השלב הראשון: אישור עקרוני לקבלת משכנתה מהבנק
השלב החשוב ביותר לפני שאתם חותמים על רכישת דירה חשוב מאוד
לקבל אישור עקרוני מהבנק
מדובר על אישור לתת לכם הלוואה לרכישת דירה
חשוב לדעת שהבנק נותן אישור לתקופה מוגבלת בזמן שניתן לחדש מעת לעת
קבלת משכנתה מהבנק:
ישנם אחוזי מימון מוכרים בשוק המשכנתאות לדוגמה:
ברכישת דירה שנייה ו/או להשקעה כשיש בבעלותכם דירה נוספת ניתן לקבל עד 50% מימון מערך הנכס.
ברכישת דירה ראשונה (יחידה) ניתן לקבל עד 75% מימון מערך הנכס.
מקרה בו רוכשים דירה לפני שמוכרים את הדירה הקיימת (כאשר יש בבעלותכם דירה אחת בלבד), ניתן לקבל עד 70% מימון מערך הנכס,
ובמידה ומכרתם את הדירה לפני שרכשתם דירה חלופית ניתן יהיה לקבל עד 75% מימון מערך הנכס.
הבנק יסתכל הן על ההחזר החודשי של המשכנתה שתרצו לקבל והן על יחס ההחזר שלכם. יחס ההחזר הוא מושג המדבר על גודל ההחזר ביחס להכנסות הפנויות של המשפחה. הבנק מחשב את ההכנסות שלכם לאחר החיובים הקבועים שיש לכם בחשבון, לדוגמה: הלוואות רכב, הלוואות לכל מטרה וכדומה. כושר ההשתכרות שלכם – או במילים אחרות, מהו הנטו שנותר לכם בסוף החודש, אחרי החזר של הלוואות אחרות. הבנקים מאשרים החזר חודשי עד כ 35% מההכנסות של משק הבית. זאת כדי לאפשר תכנון כלכלי נכון של משק הבית.
המטרה של הגבלה זו היא למנוע מהלווים לקחת הלוואה גדולה מדי שלא יהיה באפשרותם לעמוד בהחזרי המשכנתה.
מאילו גופים ניתן לקבל משכנתה?
היום כשמדברים על משכנתה חדשה ניתן לפנות לכל אחד מחמשת הבנקים הגדולים: מזרחי טפחות, לאומי, בינלאומי, דיסקונט, פועלים.
חשוב לדעת, לא חייבים לקחת משכנתה באותו הבנק בו החשבון שלכם נמצא בהכרח! בנוסף, כמובן שלא חייבים ואף מומלץ שלא לקחת את ההצעה הראשונה שקיבלתם עם כמה שתהיה טובה.
מכרז ריביות בין הבנקים יוזיל לכם את ההחזר החודשי ו/או את גובה הריביות באופן משמעותי.
תמהיל המשכנתה – התאמת המסלול הנכון:
בבניית תמהיל משכנתה יש כמה פרמטרים אשר צריכים להתחשב בהם כגון: מצב כלכלי נוכחי, גובה הכנסה פנויה, מצב כלכלי עתידי- פירעון עתידי של קרן השתלמות + הגדלת ההכנסה החודשית + שחרור כספים עתידי והכרת מצב שוק הריביות במשק. בעזרת כל הפרמטרים הללו יהיה ניתן לתכנן לכם משכנתה אישית אשר מתאימה לכם עד סוף חיי המשכנתה שלכם.
חשוב לשים לב, ישנם מסלולים שלא כדאי לשלב ביחד וישנם מסלולים אשר כדאי ואף רצוי לשלב ביחד בתמהיל המשכנתה שלכם. בניית משכנתה בפועל בנויה מכמה הלוואות במסלולים שונים לרוב, אשר כל מסלול ייתן יתרון אחר לעסקה אותם אתם מבצעים.
מסלולי משכנתה:
הבנקים בארץ מציעים הרבה מסלולי משכנתה, המסלולים שונים אחד מהשני בהצמדת הריבית (אם יש הצמדה), בשינויים לאורך השנים ובריבית. לרוב הבנקים מציעים את אותם המסלולים- השינויים יהיו בתנאים ספציפיים כמו תדירות עדכון הריבית או גובה הריביות שנקבל.
יועץ משכנתאות : כשמדובר על משכנתה ראשונה/חדשה
כשניגשים לקחת משכנתה ראשונה או חדשה אין חובה לפנות ליועץ משכנתאות חיצוני. ניתן לקחת משכנתה לבד ללא תכנון וליווי על ידי איש מקצוע. אבל, יועץ משכנתאות טוב יכול להוזיל לכם את ההחזר החודשי תוך שמירה על יציבות המשכנתה לאורך השנים והוזלת הריביות באופן משמעותי שיחסוך לכם מאות אלפי שקלים לאורך השנים.
ליועץ משכנתאות יש כמה תפקידים חשובים כשמדובר במשכנתה ראשונה/חדשה:
בניית תמהיל מותאם לצורכי הלקוחות ולמצב הכלכלי הנוכחי והעתידי שלהם.
מכרז ריביות בין הבנקים : יועץ טוב יודע לעשות מכרז ריביות בין הבנקים ובכך יוצר תחרות בשוק תוך השגת הריביות הטובות ביותר בשבילכם.
מיקוח- יועץ משכנתאות מנוסה מגיע לבנק עם מסה של תיקים וכך יוצר כח קנייה רציף ונוצר מצב שלבנקים יש אינטרס להוזיל בריביות כדי לגרום ליועץ לחזור עם הלקוחות הבאים שלו.
התפקיד האחרון שאסור להוריד מערכו זה ביצוע של ההליכים הבירוקרטים במקומכם. לקיחת משכנתה יכולה לגזול ממכם זמן רב, לכן חשוב לקחת איתכם יועץ מומחה שיחסוך לכם זמן רב בהתעסקות עם הבנקים/שמאים/עורכי דין ובנוסף לכל זה ידע להוזיל לכם בריביות המשכנתה.

המצפן שלכם בעולם הנדל"ן